Wird eine vermietete Immobilie verkauft, fällt Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn an, wenn die Veräußerung innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung erfolgt. Nach Ablauf der 10-Jahres-Frist ist der Verkaufsgewinn steuerfrei.
 
Als Eigentümer eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung bleibt einem die Spekulationssteuer in aller Regel auch dann erspart, wenn man sein Eigentum vor Ablauf der 10-Jahres-Frist verkauft. Voraussetzung ist, dass der Eigentümer das Objekt im Jahr des Verkaufes und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt hat.
 
Befindet sich im selbst genutzten Einfamilienhaus ein Arbeitszimmer, droht steuerlich Gefahr. Das Arbeitszimmer dient nämlich nicht Wohnzwecken, folglich kann man es nicht „selbst bewohnen“. Die Ausnahme für selbst bewohntes Eigentum greift also für das Arbeitszimmer nicht, der anteilige Verkaufsgewinn muss besteuert werden.

Vielleicht fragen Sie sich, woher das Finanzamt von der Existenz des Arbeitszimmers wissen soll. Die Lösung ist einfach: Gibt es ein Arbeitszimmer, ist in den vergangenen Jahren mit Sicherheit versucht worden, hierfür Werbungskosten oder Betriebsausgaben geltend zu machen.

Als Ausweg verbleibt nur, das Arbeitszimmer rechtzeitig vor Verkauf der Immobilie in Wohnraum zurück zu verwandeln. Hierfür reicht schon eine private Mitnutzung von mehr als 10 %. Halten Sie für das Finanzamt einfach ein Foto bereit, dass die private Mitnutzung dokumentiert.

Betriebliches Arbeitszimmer am gefährlichsten

Wird die selbst genutzte Immobilie nach Ablauf der 10-Jahres-Frist verkauft, spielt das Arbeitszimmer bei Arbeitnehmern keine Rolle mehr. Ganz anders kann es aussehen, wenn es sich um ein Arbeitszimmer handelt, dass der Steuerpflichtige für seinen Gewerbebetrieb, seine selbständige Tätigkeit (z. B. als Arzt) oder seine Tätigkeit als Land- und Forstwirt nutzt.

In solchen Fällen passiert es regelmäßig, dass das Arbeitszimmer – steuerlich gesehen – mit Beginn der betrieblichen Nutzung aus dem privaten Besitz des Steuerpflichtigen in seinen betrieblichen Besitz übergeht. Das Arbeitszimmer wird zu Betriebsvermögen. Dies hat zur Folge, dass der auf das Arbeitszimmer entfallende anteilige Verkaufsgewinn auch nach Ablauf der 10-Jahres-Frist steuerpflichtig bleibt. Er unterliegt zeitlich unbegrenzt der Einkommensteuer, bei Gewerbebetrieben auch der Gewerbesteuer.

Der Versuch, dem Arbeitszimmer durch rechtzeitige private Mitnutzung seinen Charakter als Betriebsvermögen zu entziehen, bringt nichts. In dem Moment, in dem das Arbeitszimmer durch private Mitnutzung seine Betriebsvermögenseigenschaft verliert, schlägt das Finanzamt zu. Es unterstellt eine „Entnahme“ aus dem Betriebsvermögen und besteuert den Entnahmegewinn.

Aber: Keine Regel ohne Ausnahme! Eigenbetrieblich genutzte Arbeitszimmer brauchen nicht als Betriebsvermögen behandelt zu werden, wenn ihr Wert nicht mehr als 20 % des Grundstückswerts und außerdem nicht mehr als 20.500 Euro beträgt. Gelingt es, unter diesen Grenzen zu bleiben, hat der Eigentümer nach Ablauf der 10-Jahres-Frist nichts mehr zu befürchten.

Haben Sie noch Fragen? Als Steuerberater beraten wir Sie gern.

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